Khi xây nhà lần đầu có rất nhiều chi phí phát sinh tiềm ẩn. Chi phí phát sinh này không phải chỉ vài triệu mà có khi lên tới hàng trăm triệu. Dưới đây là những nguyên nhân chính.

Thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế

Nguyên nhân đầu tiên cũng là vấn đề nhiều người gặp phải nhất. Họ không hiểu hết về thiết kế nhà và không thể hình dung ra ngôi nhà sẽ trông thực sự như thế nào. Chi phí thiết kế phụ thuộc vào tổng diện tích xây dựng có những thay đổi bắt buộc phải tính phát sinh như: Nhà bạn tổng diện tích xây dựng 100m2, bạn dự định xây 70m2 không làm sân trước. Sau khi kí hợp đồng thiết kế bạn lại muốn làm sân 30m2 lúc này tổng diện tích xây dựng nhà lại thay đổi, tăng lên. Sân mà có đổ cột, tường rào, lát gạch bắt buộc phải làm móng sẽ phát sinh thêm 1 khoảng chi phí.

Những thay đổi không làm tăng hay giảm diện tích xây dựng trong thiết kế như yêu cầu trang trí thêm cho mặt tiền, thay đổi màu sắc, thay đổi bố cục mặt bằng… sẽ không tính phát sinh cho chủ đầu tư.

Phát sinh trong việc xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc khi bạn muốn xây một ngôi nhà. Nhưng nếu không nắm rõ kiến thức về những quy định luật pháp, bạn khó có thể tự mình đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy phép.

Khi mình đã xin phép xây dựng 1 trệt 2 lầu sân thượng thì mình không thể xây 1 trệt 1 lầu. Xây dựng phải giống như trong giấy phép bởi giấy phép xây dựng là căn cứ xử lý vi phạm theo pháp luật. Vì thế chủ đầu tư cần cân nhắc chi phí xây dựng cho ngôi nhà trước khi xin phép. Việc xin lại giấy phép xây dựng nhiều lần sẽ tốn chi phí phát sinh không nhỏ.

Nhu cầu thực tế không như dự định ban đầu

Thông thường trước khi tiến hành xây dựng bạn sẽ làm việc với kiến trúc sư để đưa ra các yêu cầu thiết kế và nhận lại tư vấn. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, do KTS đã tư vấn cho chủ nhà về lựa chọn vật tư, thiết bị hoàn thiện ngôi nhà nhưng chủ đầu tư lại muốn làm theo ý mình. Đến khi thi công, chủ nhà mới phát hiện ra nhu cầu thực tế của mình khác với những dự định ban đầu. Chi phí này bắt buộc phải tính phát sinh. Chủ đầu tư cần xem xét kĩ hồ sơ thiết kế đã phù hợp với nhu cầu nhà mình thì mới chốt để thi công.

Phát sinh về vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện trên thị trường rất đa dạng đầy đủ từ phân khúc bình dân cho đến cao cấp. Cùng một giá tiền những lại có mẫu mã khác nhau và công dụng khác nhau.Trong nhiều trường hợp việc chi phí phát sinh là do chủ nhà không trực tiếp kiểm tra vật tư mà chỉ xem qua hình ảnh rồi lựa chọn. Đến khi vào thực tế thi công, phát hiện ra vật liệu này không vừa ý, không phù hợp, lại phát sinh việc thay đổi vật liệu.

Chi phí phát sinh các hạng mục không nằm trong xây nhà trọn gói

Thường thì khi xây nhà bạn chỉ quan tâm đến mỗi ngôi nhà, ít khi để ý đến những hạng mục khác như cổng ngõ, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh trang trí, nội thất rời… hạng mục này không có trong xây nhà trọn gói, thông thường các hạng mục này phải có chi tiết thiết kế mới có thể báo giá vì mỗi nhà mỗi khác nhau.

Nhưng trên thực tế, những phần này lại có thể khiến bạn tiêu tốn khá nhiều tiền để bảo đảm tính thẩm mỹ, an toàn và tiện dụng cho ngôi nhà. Vì vậy, khi lên kế hoạch chi phí xây dựng nhà, bạn hãy nhớ đưa những hạng mục này vào như một phần không thể thiếu của ngôi nhà.

Báo giá thiếu diện tích xây dựng

Một số nhà thầu cố tình báo giá thiếu các khoảng diện tích xây dựng hoặc báo giá thấp hơn so với thực tế. Chủ đầu tư có thể thấy giá thấp hơn mà lựa chọn nhà thầu này thi công, chắc chắn sau này họ tính phát sinh cho chủ đầu tư.

Một bảng báo giá khái toán đầy đủ phải diện tích sàn mỗi tầng cộng với diện tích móng, mái, sân, ban công, seno, tầng hầm nếu có. Nếu nhà có những diện tích này mà nhà thầu không báo giá trước khi kí hợp đồng thì sẽ tính phát sinh sau này.

Báo giá hoàn thiện theo m2

Phần thô nhà thầu đã có chủng loại vật tư thô rõ ràng vì vậy chi phí xây thô hoàn toàn có thể tính theo m2 nhưng phần hoàn thiện nhà thì lại khác. Đa phần các nhà thầu hiện nay đều chia gói vật tư khá, tốt, trung bình để báo giá hoàn thiện m2 trước khi có thiết kế nhà.

Báo giá hoàn thiện theo m2 là cách tính chi phí làm cho chi phí xây nhà đội lên rất nhiều lần, hoặc chi phí quá thấp nếu chủng đầu tư sử dụng vật tư có chi phí cao cấp. Mỗi một ngôi nhà có từng thiết kế khác nhau. Nhà có 10 cửa sổ sẽ có chi phí cao hơn nhà 5 cửa sổ. Nếu nhà thầu báo giá hoàn thiện theo m2 cho tổng diện tích xây dựng ngôi nhà mà không có căn cứ chính xác thì chắc chắn sẽ tính phát sinh cho chủ đầu tư.

Báo giá có hạng mục công việc nhưng vật tư chung chung, không rõ ràng

Nhà thầu nhỏ, hay những thợ nhận công trình để làm riêng thường có cách làm không rõ ràng để sau này tính phát sinh cho chủ nhà. Họ có thể bốc khối lượng tương tự nhưng lại cố tính ghi chủng loại chung chung cả trong thiết kế lẫn báo giá.

Báo giá thiếu các công việc bắt buộc phải có

Ngoài các hạng mục công việc xây cho ngôi nhà của mình, còn có các hạng mục nhằm đảm bảo chất lượng như đổ bê tông sàn trệt, xử lý giáp mí cho nhà hàng xóm, chi phí nâng nền… phải khảo sát thực tế để biết được có cần thiết hay không. Tuy nhiên, một số nhà thầu cố tính không báo giá hạng mục công việc này trước khi kí hợp đồng để sau này tính phát sinh.